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改善型买家入市房企继续做小还是做大

发布时间:2019-10-17 21:14:24 阅读: 来源:瓜子厂家

刚需为王的楼市时代持续已久,在房地产高峰期,刚需日光盘频现,就算在低谷时期,刚需盘难现“日光”,但并不乏开盘销售七八成的案例,热销的程度也远高于改善型楼盘。刚需市场的火爆除了需求之外,和近几年国家首套房置业的政策定调离不开关系。但随着今年房贷新政的出台,从严了多年的改善型市场被撕开了第一道口子。在如今的市场下,是坚持刚需为王还是转向改善型市场,成为摆在众房企面前的一道选择题。业内人士分析指出,至少在两年内,刚需主导市场的现象不会改变。随着户型空间设计的利用率越来越高,改善型的需求并不一味追求超大户型,未来90-120平方米的产品仍有较为广阔的市场。

今年广州楼市仍以刚需为主

据粗略统计,2013年,广州“日光盘”有16个,无论是奥园春晓、金地公园上城还是时代倾城、广州亚运城等都是以中小户型占主导的刚需楼盘。今年虽然降价声音此起彼伏,不少楼价低价入市,但是真正意义上的日光盘寥寥无几。纵观开盘去化率达到八成以上的楼盘,除了少数低价入市的高性价比豪宅盘,如富力东山新天地以及中海花城壹号之外,基本上也以刚需楼盘占主导。

“广州市场刚需购买力仍然十分强劲。”绝大多数业内人士如此认为。中地行市场研究中心总经理吴荣超指出,今年的房地产市场依然以刚需市场为主,房贷新政之后一批改善型需求被释放,整体以两房以及小三房的中等户型最为热销。

近年来,楼市调控政策以支持首次置业刚需买家作为主基调,如“90/70”政策的出台、公积金贷款政策规定购买90平方米以下的首次置业者可申请首付两成,首次置业可享受的利率优惠等等,也导致市场上的90平方米以下产品的供应量近年来连续提升。

广州克而瑞研究中心数据显示,2011年,90平方米以下户型产品的供应量占比仅为30%,2014年占比已经达到43%,大幅上涨了10多个百分点。

各类产品的市场接受度跟具体项目定位分不开关系,整体而言,小户型的成交量确实更大,中原地产广州项目部总经理黄韬指出。记者从星河集团在南沙的三个项目了解到,虽然同样都有小户型、中间户型以及大户型,但是主打改善型的星河丹堤以160平方米、170平方米的户型最畅销,刚需偏改善的星河山海湾以120平方米的户型去化率最高,而主打刚需客的星河盛世则以90平方米及以下的户型销售状况最佳。

改善型产品成交比例创新高

来自上海克而瑞研究中心一份研究报告,2009年-2014年上半年,十大重点企业90-140平方米中等面积段户型产品的成交占比从33.54%上升到45.43%,创下历史新高,其中90-120平方米户型涨势更为显著,今年上半年占比达到30.18%,相比2009年上半年的21.19%上涨了9.46个百分点。

合富辉煌市场首席分析师黎文江表示,中段面积产品成交比例的上升和调控政策不无关系。从2010年10月份楼市限购大幕拉开以来,二次置业的首付从五成提至六成甚至七成,贷款利率上浮10%,严禁第三套房贷款等等,都导致一部分改善型置业的需求被压制。这就造成市场上一部分有一定资金实力的买家选择一步到位。

从广州成交数据看,2007年-2014年,90-144平方米的市场成交占比亦出现上涨的趋势。2007年,此面积段的成交比例为47.62%,2008、2009两年出现微跌,但2010年,比例又上升了约6个百分点,占比突破50%,其中2012年的比例达到近年来最大,接近60%,今年上半年也维持在56.48%的相对高位。

颐和集团副总裁赵永爽表示,放宽条件,任何无房人士都可以称之为首次置业的刚需,但是随着房价上涨到一定程度,真正有购买力的刚需还有多少就值得研究了。

因此,有业内人士提出,在二次置业政策放宽后,刚需改善型市场应该被放在更受关注的位置,房企也到了面临调整市场产品之时。

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